相続時の不動産問題
相続時の不動産問題
山口県宇部市｜不動産相続の手続きと問題解決をサポート
相続財産の中でも、不動産は最も複雑で価値が大きい財産です。「不動産の名義変更はどうすればいい？」「共有名義にするとトラブルになる？」「売却したいけど手続きがわからない」など、不動産相続には多くの疑問や不安がつきものです。
やまぐち相続コンシェルジュでは、山口県全域で不動産相続の手続きをサポートしています。このページでは、不動産相続でよくある問題と解決方法を詳しく解説します。
こんなお悩みはありませんか？
- 不動産の名義変更（相続登記）の方法がわからない
- 相続登記が義務化されたと聞いたけど本当？
- 共有名義にするとどんな問題がある？
- 相続した不動産を売却したい
- 空き家を相続したけど管理が大変
- 不動産の評価額がわからない
- 借地権や底地権も相続できる？
このような不動産相続の問題でお困りの方は、ぜひ当事務所にご相談ください。提携司法書士・税理士・不動産会社と連携して、ワンストップでサポートいたします。
相続登記（不動産の名義変更）が義務化されました
2024年4月1日から義務化
これまで、不動産の名義変更（相続登記）に期限はなかったため、相続発生後も名義変更が行われず、所有権が何代も前の持ち主のままという不動産が多く残っていました。しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
- 義務化の内容
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- 相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行う
- 正当な理由なく登記しない場合、10万円以下の過料が科される可能性がある
- 2024年4月1日より前に発生した相続も対象
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相続登記をしないまま放置すると、後々大きなトラブルになります。早めに手続きを行いましょう。
相続登記をしないと起こる問題
- 1. 売却できない
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不動産を売却するには、名義変更が必須
相続登記をしていないと売却できない - 2. 担保に入れられない
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住宅ローンなどの担保にできない
- 3. 次の相続で複雑化
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相続人が亡くなると、さらに相続人が増える
数世代後には相続人が数十人になることも - 4. 不動産が処分できない
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相続人全員の同意がないと処分できない
相続人の一部と連絡が取れなくなる可能性 - 5. 過料が科される
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2024年4月以降、正当な理由なく登記しないと過料
不動産の相続登記の流れ
不動産を相続した場合、法務局で相続登記を行います。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて取得し、相続人を確定します。
併せて相続人の戸籍等も取得しておきましょう。
名義変更の対象となる不動産の登記情報を取得します。
この際、被相続人が所有する不動産が漏れていないか慎重に確認しましょう。
（私道、未登記物件など）
不動産を誰が相続するか、相続人全員で協議し、遺産分割協議書を作成します。
遺言書がある場合は、基本的に遺産分割協議は不要です。
相続登記に必要な書類を準備します：
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票または戸籍の附票
- 相続人全員の印鑑登録証明書
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名・捺印）
- 不動産の固定資産評価証明書または名寄帳
- 相続関係説明図（法定相続情報一覧図でも可）
管轄の法務局に相続登記の申請書と必要書類を提出します。
登録免許税：固定資産評価額の0.4%
申請から1〜2週間で登記が完了し、登記識別情報（権利証）が発行されます。
当事務所が窓口となり、登記手続きは提携の司法書士さんと連携して進めますのでご安心ください。
相続不動産の分割方法
相続した不動産はどのように分けるべきでしょうか？
主な分割方法には、「代償分割」「換価分割」「共有分割」の3つがあります。
- 1. 一人が相続し、他の相続人に代償金を支払う（代償分割）
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特定の相続人が不動産を取得し、その対価として他の相続人の相続分に相当する金銭を各相続人へ支払う分割方法です。不動産を相続した相続人が代償金として現金を用意できる場合には推奨されます。
- 2. 不動産を売却して現金で分割する（換価分割）
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相続不動産を売却し、その売却代金を各相続人で分ける方法です。その不動産に誰も住まない・売却できる可能性があるといった場合に推奨されます。通常、分割が難しい不動産を現金化することで公平な分割が可能です。
- 3. 共有分割
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特定の相続人が相続する・売却し、現金化して分けるなどの方法を取らず、各相続人の共有名義にする方法です。将来的な管理・処分の問題が生じやすくなります。
共有名義のリスク
相続した不動産を複数の相続人で共有名義にすることは、一見公平に見えますが、後々大きなトラブルの原因になります。
- 1. 売却に全員の同意が必要
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- 共有者全員の同意がないと売却できない
- 一人でも反対すれば売却不可
- 2. 管理に全員の同意が必要
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- 大規模修繕には全員の同意が必要
- 管理方針で意見が対立しやすい
- 3. 次の相続で権利関係が複雑化
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- 共有者が亡くなると、その相続人が共有者になる
- 世代を重ねると、共有者が数十人になることも
相続した不動産の評価方法
相続税の申告や遺産分割協議では、不動産の評価額を算出する必要があります。
不動産の評価方法
1. 土地の評価
- 路線価方式
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- 国税庁が公表する路線価を使用
- 路線価 × 土地の面積（㎡）
- 市街地の土地で使用
- 倍率方式
-
- 固定資産税評価額 × 倍率
- 路線価が設定されていない地域で使用
2. 建物の評価
- 固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になる
不動産の時価を知りたい場合
相続税評価額と、実際に売却できる価格（時価）は異なります。
時価を知る方法
- 不動産会社に査定を依頼
- 複数社に査定を依頼して比較
- 当事務所の提携不動産会社をご紹介可能
相続した不動産を売却する方法
相続した不動産を売却する場合の流れと注意点を解説します。
売却の流れ
不動産を売却するには、まず相続登記が必要です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の相場を把握します。
不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始します。
買主が見つかったら、売買契約を締結します。
残代金を受け取り、不動産を引き渡します。
空き家を相続した場合の対応
空き家を相続した場合、管理や処分に悩む方が多いです。
空き家の問題点
- 管理が大変（定期的な換気、草刈りなど）
- 固定資産税がかかる
- 劣化が進む
- 放置すると「特定空家」に指定され、固定資産税が6倍になる可能性
空き家の対応方法
- 1. 売却する
-
最も推奨される方法
管理の手間がなくなる
現金化できる - 2. 賃貸に出す
-
賃料収入を得られる
ただし、リフォーム費用がかかる場合も - 3. 解体する
-
更地にして売却しやすくする
ただし、解体費用がかかる
固定資産税が上がる（住宅用地の特例がなくなる） - 4. 相続放棄する
-
空き家以外に借金が多い場合
ただし、すべての相続財産を放棄することになる
その他の不動産相続の問題
借地権の相続
- 他人の土地を借りて建物を建てる権利
- 借地権も相続できる
- 地主の承諾は不要
- ただし、相続人が建物を建て替える場合は地主の承諾が必要
底地権の相続
- 借地権が設定されている土地の所有権
- 底地権も相続できる
- 借地人に土地を買い取ってもらう交渉も可能
農地の相続
- 農地も相続できる
- 相続登記に農業委員会の許可は不要
- ただし、農地を売却・転用する場合は農業委員会の許可が必要
当事務所の不動産相続サポート
やまぐち相続コンシェルジュでは、提携司法書士・税理士・不動産会社と連携して、不動産相続をワンストップでサポートします。
- 相続登記の代行（提携司法書士）
- 不動産の評価・査定（提携不動産会社）
- 不動産の売却サポート（提携不動産会社）
- 相続税申告（提携税理士）
- 遺産分割協議書の作成
- 相続登記：55,000円〜（税込、司法書士報酬）
- 不動産売却サポート：売却価格の3%〜（仲介手数料、提携不動産会社）
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